אנו מעוניינים להצטרף לקבוצת רכישה ורוצים להבין מהי בדיוק התארגנות לבניה בדרך של קבוצת רכישה? מהם היתרונות אל מול החסרונות? האם ישנם סיכונים מבחינת הרוכשים , מהי עמדת רשויות המס בעניין והאם בית המשפט אמר את דברו? מהי "קבוצת רכישה"?
במונח "קבוצות רכישה" הכוונה לעסקה, במסגרתה מתארגנת קבוצת רוכשים לרכוש קרקע, ולאחר מכן, לבנות על המקרקעין בניין דירות, בתים צמודי קרקע או אף בניין משרדים, בדרך של בניה עצמית, תוך שהם מייחדים לכל אחד מהחברים את דירתו שלו או את חלקו בבניין.
מהו החיסכון הכספי המושג בדרך רכישה שכזו?
התארגנות בדרך זו עשויה להוביל לחיסכון ניכר בעליות, בהשוואה לעסקה של רכישת נכס מוגמר מקבלן. החיסכון בהוצאות מושג, בדרך כלל, הודות לחיסכון בהוצאות המימון והשיווק המוטלות בדרך כלל על קבלן והמגולמות במחיר המוצר המוגמר. בנוסף, בדרך זו נחסך בצורה מלאה או חלקית הרווח היזמי של הקבלן .
כמו כן, עשוי לנבוע גם חיסכון בחבויות מיסוי שונות, ומכאן הרגישות שמגלות רשויות המס בסוגיה. הכוונה לחיסכון אפשרי במס רכישה, שהרי קבלן הרוכש קרקע מחוייב במס רכישה בגין הרכישה, ולאחר מכן – בעת מכירת הדירות לקונים, ישלמו האחרונים מס רכישה נוסף, בעוד שבקבוצת רכישה, משולם רק מס רכישה אחד, בעת רכישת הקרקע על ידי חברי הקבוצה, ותו לא.
חיסכון נוסף ענייננו במע"מ המוטל על רכישת הקרקע. כאשר אדם רוכש דירת מגורים כמוצר מוגמר מקבלן, חלה על הקבלן חבות במע"מ על מלוא מחיר העסקה, הכולל את מחיר הקרקע, שווי שירותי הבניה, הרווח היזמי, כך שחבות המע"מ הינה על מלוא מרכיבי מחיר העסקה. (סעיף 7 לחוק מע"מ). לעומת זאת כאשר הקרקע נמכרת במישרין מאדם פרטי לאדם פרטי (או ממלכ"ר/מוסד כספי לאדם פרטי), אזי מכירת המקרקעין אינה חייבת במע"מ. כאשר יזמין אותו רוכש פרטי שירותי בניה כדי לבנות את דירתו על הקרקע – ישלם אמנם מע"מ על שירותי הבניה, ואולם – מדובר בסכום נמוך הרבה יותר מזה שישלם לו רכש דירת מגורים גמורה מקבלן.
פערי מיסוי אלו גרמו לרשויות המס לבחון בשנים האחרונות בעין ביקורתית, את "קבוצות הרכישה". ביטוי לכך ניתן למצוא בחקיקתן של תקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) המחייבות מסירת דיווח מיוחד לרשויות המס על התארגנות לבניה בדרך של קבוצת רכישה כפי שנפרט בהמשך.
מהי עמדת רשויות המס בסוגיה?
עמדת רשויות המס הינה כי פעמים רבות מדובר למעשה במכירת דירות גמורות על ידי יזם או קבלן ולא ברכישת קרקע על ידי חברי הקבוצה ובנייה עצמית אמיתית עליה. במקרים אלו הן רואות ביזם או במארגן העומדים מאחורי ארגון הקבוצה כמי שרכשו קרקע ומכרו דירות גמורות.
לרשויות המס מוקנית סמכות בחוק להתעלם מעסקה או מפעולה, אם הן סבורות שהיא מלאכותית או בדויה או שאחת ממטרותיה העיקריות היא התחמקות או הפחתת מס.
כמובן שיש לבדוק כל מקרה לגופו בהתאם למערכת החוזים שנחתמה ולעובדות המקרה הספציפיות ולבחון האם המדובר בקבוצת רכישה אמיתית של רכישת קרקע ע"י קבוצת אנשים פרטיים, כאשר במועד רכישת הקרקע אכן מדובר על רכישת מקרקעין בלבד, מבלי שהיה באותו מועד קבלן בונה, אדריכל ויתכן שאף לא תכניות מאושרות לבניה, וכאשר אין מחיר סופי לדירה הגמורה.
במקרה כזה, לא יחשב הדבר לעסקה "כפולה" של רכישת קרקע על ידי המארגן ומכירת דירות לאחר מכן, אלא רכישה אחת של קרקע בלבד על ידי חברי הקבוצה .
בכל מקרה, נפנה לנפרט אילו עסקאות חייבות בדיווח בהתאם לתקנות מע"מ (תכנון מס החייב בדיווח). כל התקשרות שנעשתה עם בעל זכות במקרקעין למכירת זכות במקרקעין לקבוצת רוכשים שנעשתה בתקופה שבין ה – 1.1.2007 ל – 31.12.2009, הרי שחלה חובת דיווח לרשויות מע"מ, בד בבד עם הדו"ח התקופתי.
מי הם הגורמים החייבים בדיווח?בהתאם לתקנות מע"מ, חובת הדיווח מוטלת על בעל הזכות במקרקעין וכן על הגורם המארגן, בהתאם לקבוע בתקנות. חובת הדיווח המוטלת בעניין הינה לרשויות מע"מ ולרשויות מס הכנסה במסגרת הדו"ח השנתי.
מי פטור מחובת הדיווח?התקשרות שעניינה מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רוכשים המתארגנת כקבוצה, לא תהיה חייבת בדיווח במקרים הבאים:
ניתנה החלטת מיסוי בעניין, או הפעולה דווחה למנהל מיסוי מקרקעין לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין כמכירת זכות במקרקעין ע"י בעל הזכות במקרקעין לגורם המארגן וכמכירת זכות במקרקעין על ידי הגורם המארגן לקבוצת הרוכשים.
מה קבעו בתי המשפט בסוגיהפס"ד בענין
לנג יהודה ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין הינו פס"ד המרכזי בסוגית "העסקאות המפוצלות". בפרשת לנג נפסק כי בעובדות המקרה הספציפיות אשר נדונו בפס"ד, הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בניה, עשויים להחשב לענין דיני המס, כעסקה אחת לרכישת דירת מגורים. בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבע כי למרות שהעסקה נערכה כשתי עסקאות נפרדות, (חוזה לרכישת מגרש וחוזה להזמנת שרותי בניה), יש להתעלם מהפיצול המלאכותי שניסו הצדדים ליצור במערכת החוזית.
בפס"ד שניתן בבית המשפט העליון בע"א 7414/02
חברת אולשביצקי פישר בע"מ נגד מנהל מס ערך מוסף חיפה נקבע כי יש לקבל את מערכת החוזים "המפוצלת" שערכו הצדדים כפשוטה, ואין לקבל את עמדת רשויות המס (במקרה זה רשויות מע"מ) לפיה המדובר בעסקה מלאכותית.
ישנה עוד שורה של פסקי דין אשר עסקו בסוגיה זו, אשר קצרה היריעה מלפרטם.
נסכם ונדגיש כי פסיקת בתי המשפט עשויה להשתנות ממקרה למקרה והינה תלויה בנסיבות הספציפיות של כל עסקה תוך בחינת כלל מערכת ההסכמים שנחתמה מול הרוכשים ובדיקת כלל נסיבות העסקה. כך מערכת הסכמים אחת עשויה להוביל את בית המשפט למסקנה כי המדובר בהתארגנות אמיתית לבניה בדרך של קבוצת רכישה ומנגד מערכת הסכמים אחרת עלולה להוביל למסקנה כי המדובר ברכישת דירת מגורים .
הכותבת לשעבר יועצת משפטית למשרדי מיסוי מקרקעין, בעלת משרד עו"ד.
www.liberty-law.co.ilפורסם במקור ראשון במדור כלכלה /דעת מומחה בתאריך 17/07/2009