בבעלותנו דירת מגורים גדולה, אשר פיצלנו אותה ליחידות משנה לצורך השכרת היחידות למספר סטודנטים, באופן שכל יחידת מגורים כניסה נפרדת, מוני מים וחשמל נפרדים וכמובן כל יחידת מגורים כוללת את כל האלמנטים של דירת מגורים, מטבח, שירותים ומקלחת וכו'
האם נהיה זכאים במכירת דירת המגורים כולה לפטור ממס שבח?

בשוק השכירות כיום, נפוצה מאוד התופעה של חלוקת דירת מגורים למספר יחידות משנה נפרדות. אכן ראוי הוא שבעלי דירות אלו יבחנו בזהירות רבה את נושא מס השבח עת בוחנים הם את מכירת הנכס .
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה .
"דירת מגורים מזכה" – מוגדרת כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות (1)  ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2)  ארבע השנים שקדמו למכירתה....
הגדרת "דירת מגורים" בחוק כוללת מספר תנאים.
התנאי האחד - דירה או חלק מדירה;
השני - שבנייתה נסתיימה
 השלישי - שהיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד;
הרביעי - משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה.
החמישי – למעט דירה המהווה מלאי עיסקי לעניין מס הכנסה.

מהי דירת מגורים? בתי המשפט אימצו בעניין זה את המבחן האובייקטיבי, לפיו יש לבדוק את המצב הפיסי של הדירה, ובין היתר המתקנים המותקנים בדירה שיכשירוה למגורים , והחיוניים לקיום מגורים סבירים ורגילים, כגון: מתקני חשמל, מים, אמבטיה ושירותים, מטבח וכיוצא באלה.
בנוסף, ילקחו בחשבון הנסיבות הרלוונטיות של אותו נכס שיש בהן כדי ללמד על טיבו של הנכס כבעל פוטנציאל לשמש למגורים..
 
ואולם, בענייננו דירת מגורים גדולה אחת, אשר בשלב מסוים הופרדה והפכה למספר יחידות/דירות עצמאיות, כאשר בכל אחת מהיחידות מתקיימים התנאים של דירת מגורים, על פי המבחן האובייקטיבי -  רשויות המס עשויות לטעון כי רק אחת מיחידות היא דירת מגורים מזכה.
 
נציין כי הרישום של הדירה במרשם המקרקעין, אינו מבחן מכריע לצורך הקביעה אם אנו עוסקים בשתי דירות מגורים או בדירה אחת .
כאמור, אין זה מקרה נדיר,  שבו אדם רוכש דירה גדולה ומחלקה לשתי דירות, או יותר, אשר לכל אחת כניסה נפרדת, ובכל אחת מהן מותקנים מתקנים חיוניים יחודיים לדירה הנפרדת.
הזכאות לפטור ממס שבח על דירה מזכה הוא מספר הדירות שהיו למבקש הפטור במועד הקובע, או בארבע השנים שקדמו למכירה. מכאן, החשיבות לקביעה אם נכס פלוני הוא דירה אחת או שתי דירות.

כך במספר פסקי דין שניתנו בעניין, (נבולסי ואיבגי) בתי המשפט אישרו את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין אשר סרב ליתן פטור ממס בגין הנכס בכללותו, ונתן פטור בגין היחידה הגדולה מבין יחידות הדיור שהיו בנכס.

בפסקי הדין האמורים, אילו עשה העורר פעולות פשוטות של פתיחת הדלת המפרידה בין שתי היחידות והחזרת המצב לקדמותו, לפני המכירה באופן שבמועד המכירה מבחינה אובייקטיבית ניתן לסבור כי מדובר בדירת מגורים אחת, היו זכאים המוכרים, בתנאים מסוימים, לפטור ממס שבח על דירת המגורים בשלמותה. טוב יעשו מוכרי דירות מחולקות אם יבחנו את מצב הדירה על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה, טרם מכירת הדירה.

הכותבת עו"ד בתחום המיסים בעלת משרד עו"ד, לשעבר יועצת משפטית למשרדי מיסוי מקרקעין.

פורסם במקור ראשון במדור כלכלה /דעת מומחה בתאריך 04/09/2009