שאלה:
●  בשנת 1932 נקנתה החלקה כאשר עליה דירה. לימים - הושכרה הדירה לדייר מוגן; וזה הפך את הדירה למאפייה.
●  ביום 29.11.1971 - הועברה החלקה ליורשת הראשונה.
●  ביום 29.11.1981 - נפטרה היורשת הראשונה והחלקה הועברה ליורשת השנייה.
●  ביום 1.2.2006 - נמכרה החלקה. חלקה של המוכרת במכירה הוא חמישית.
בימים אלה - הגיעה, בהקשרן של החלוקה ושל הדירה, שומת מס שבח; ובה מובא, כי תאריך הרכישה הוא 29.11.1971 וכי שווי הרכישה הוא 1 ש"ח, ושני שלישים ממנו הופחתו, כמובן, במלואם.
השאלות:
1.  מדוע לא יכובד עקרון רציפות המס עד לשנת 1932, שהיא שנת הרכישה בידי המוריש הראשון ?
2.  אני מבין, שהובא בחשבון שווי לפי הערכה למס עיזבון בעת שהמוריש השני ירש את הנכס (1971). ומה יהיה, אם נניח, כי אין במחשבי הרשויות זכר להערכה כזו ?
●  אם נקבל את הערכת שווי הרכישה ואת תאריך הרכישה שבשאלה 2 לעיל, מניח אני שחלקו של המבנה נמוך בהרבה מ"אחוזי הבנייה" המותרים; דהיינו: הרכיב העיקרי הוא הקרקע, ועליה אין פחת. לפיכך, אין לייחס, בענייננו זה שני שלישים מן הערך למבנה.
●  יתרה מזו. גם אם נקבל את העיקרון, ששווי הרכישה ותאריכה יהיו דווקא במועד פטירת המוריש הראשון, בשנת 1971 - הרי כבר אז הופחת המבנה במלואו (נכון לשנת 1971). דהיינו: כבר בהערכה זו, הרכיב העיקרי הוא הקרקע.
לנוכח המובא בשתי הנקודות לעיל - מה היא העמדה הנכונה ?
עו"ד אורית ליברטי - משיבה:
בהתאם להוראות סעיף 26 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"] - אם נפטר המוריש לפני יום 1.4.1981, יהיה יום הרכישה הכרוך ביורש כיום הפטירה של המוריש.
בהתאם לחוק, שווי הרכישה יהיה שווי הנכס בעת פטירת המוריש; אך אם נעשתה שומת מס עיזבון - הכלל הוא: שווי הרכישה הוא השווי שנקבע לעניין מס עיזבון.
באורח מעשי, אם אין בידי היורש שומת מס העיזבון ההיסטורית - הרי פתוחה לפניו הדרך לנסות להוכיח את השווי באותו מועד בדרכים אחרות, כגון: חוות דעת שמאית, עסקאות להשוואה וכיוצא באלה. מניסיוננו עולה, כי לעתים גם רשות המסים בישראל מושיטה עזרה, ומחפשת במרשמיה אסמכתאות ונתונים בדבר שווי הנכסים, בתקופה הרלוונטית (כגון: שומות מס רכוש וכו').
בעניין זה - יש לראות את פסק דינו של בית המשפט העליון, ע"א 355/01, רות בוכהלטר ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב [מסים יז/3 (יוני 2003) ה-8, עמוד 8]. שם נפסק, כי אמנם, פטירת מורישים אחדים לפני יום 1.4.1981 מובילה לתוצאה, שבה נעצרים דווקא במוריש האחרון, ולכאורה, מתעלמים מן השבח שנוצר עד פטירתו, אלא ההנחה היא, כי שולם מס עיזבון. לפיכך - נפסק, כי בפטירה אחרי יום 1.4.1981 עוברים אל המוריש של המנוח, ושם נעצרים אצל המוריש האחרון שנפטר לפני יום 1.4.1981.
בעניין הפחת - נאמר, כי אכן - ככל שאפשר להוכיח, כי סכומי הפחת שנוכו היו נמוכים משנקבעו, כגון: כאשר מדובר בשטח קרקע גדול מאוד ובמבנה קטן ביותר; או, לחלופין, כאשר במועדים הרלוונטיים היו קיימים אחוזי בנייה לא מנוצלים בהיקף ניכר - הרי יש מקום לטענה, כי יש להביא בחישוב סכומי פחת נמוכים מאלה שבנוסחת החלוקה השמרנית: שליש ושני שלישים.

פורסם באתר כל-מס בתאריך 31/12/2006