רו"ח ש' ר' שואל:תשעה אחים ואחיות [להלן - "היורשים"] - הם אזרחי ארצות הברית, והם ירשו מאביהם מקרקעין בישראל.
היורשים רוצים להקים דירות מגורים (מדובר בכ-100 דירות מאלה) למטרת מכירה ו/או השכרה.
יש צו ירושה, אבל המקרקעין עדיין לא הועברו על שם היורשים.
השאלות:1. באמצעות איזה גוף עסקי-חוקי עדיף ליורשים לממש את רצונם האמור - חברה, שותפות, יחידים ?
2. מה הדרך העדיפה להעביר את המקרקעין משמם של היורשים לשמו של הגוף העסקי-החוקי שבחרו היורשים (הסכם מכירה, העברה ללא תמורה, הסתלקות מעיזבון לחלק מהם) ?
3. מה הוא מעמד כל גוף עסקי-חוקי, שיקימו היורשים לנוכח היותם אזרחי ארה"ב ?
עו"ד אורית ליברטי - משיבה:בפתח דברי אומר, כי פניית השואל מעלה סוגיות מיסוי כבדות משקל; וכן היא מעלה שאלות מתחום המשפט הפרטי ושאלות מתחום העדפות סובייקטיביות של הצדדים - אשר אי אפשר להשיב עליהן תשובות חד-משמעיות וסופיות במסגרת דיון זו.
וכן אומר בפתח דברי, כי חסרים בפניית השואל נתונים שונים, כדוגמת: סוג העסקה המתוכננת (בנייה עצמית או עסקת קומבינציה), זכאות לשיעורי מס היסטוריים, ועוד.
עם זה - אנו פורשים כאן, להלן, שיקולי מיסוי אחדים, שעשויים להיות לעזר לשואל, או ליורשים הנידונים, בהחלטותיהם בדבר המקרקעין האמורים:
1. בהנחה שהיורשים ימוסו במס שבח (מיסוי הוני) ולא במיסוי פירותי ולא בעסקת אקראי - הרי שיעורי המס של יחידים נמוכים באורח ניכר משיעורי המס הסופיים של חברה בתוספת מיסוי על דיווידנד.
2. פעולה במעמד יחידים אף מפחיתה את מספר הדירות שבידי כל יחיד; ואף לכך עשויה להיות, כידוע, השלכה מיסויית לעניין מס הכנסה (עסק או עסקת אקראי) ומס ערך מוסף (עסק).
3. ככלל, חלוקת הזכויות במקרקעי הירושה בין היורשים יכולה שלא להיחשב כלל לאירוע מס, ובלבד שמדובר בחלוקה הראשונה של נכסי העיזבון [סעיף 5(ג)(4)
לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963].
4. העברת הנכס לחברה איננה אפשרית בדרך של חלוקת עיזבון, אלא בדרך של מכירה או העברה ללא תמורה. מכירה בתמורה חייבת במס שבח, במס מכירה ובמס רכישה. העברה ללא תמורה כרוכה בתשלום מס רכישה בשיעור 5% (בתנאי שהתמלאו כל תנאי הפטור ממס). אמנם, תיתכן העברה במס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד, אך הדבר יחייב "הקפאת" המקרקעין למשך שנתיים (לא יהיה אפשר למכור דירות בתקופה זו או לבצע עסקת קומבינציה), והוא יחייב לבנות את הדירות בתוך 4 שנים.
5. ככלל, הכנסות שכירות שמפיקים יחידים יכולות להיות ממוסות באחד משלושה מסלולים: המסלול
האחד - פטור מלא ממס (כפוף לתקרה); המסלול
השני - מס בשיעור 10% על מלוא סכום דמי השכירות; המסלול
השלישי - מיסוי רגיל. בחברה, לעומת זאת, יחול מס חברות רגיל על ההכנסות מהשכירות.
6. יחיד, המוכר דירת מגורים - עשוי להיות זכאי, בנסיבות המתאימות, לפטור ממס בשל דירת המגורים הנמכרת, בעוד חברה איננה זכאית לפטור הזה ממס.
7.
ולסיום: ככלל - גם אזרחי ארה"ב חייבים מס רווחי הון ו/או מס שבח ו/או מס הכנסה על רווחים ו/או על הכנסות שהם הפיקו מנכסי נדל"ן בישראל.
פורסם באתר כל-מס בתאריך 15/02/2007