שאלה:
יזם בנייה [להלן - "היזם"] בונה בהתאם לתמ"א ["תוכנית מיתאר ארצית"] 38 קומה נוספת על גג בית משותף; ובתמורה להסכמת דיירי הבית המשותף לבניית הקומה האמורה מחזק היזם את הבניין על פי דרישות התמ"א דלעיל ובונה לכל דירה ממ"ד ["מרחב מוגן דירתי"] ו"מרפסת שמש".
נוסף על פעולות היזם, כמובא לעיל, משפץ היזם את הצד החיצוני של הבניין, והוא מוסיף מעלית.
בקומה שעל גג הבניין בונה היזם 4 דירות, והוא מוכר אותן.
השאלות:
1.  האם, בשל הפעילות המתוארת לעיל, על הדיירים חלה חבות מס [?]; ואם חלה חבות זו - כיצד מחשבים אותה ?
2.  האם פעילות היזם כרוכה בתשלום מס שבח, או יש לראות בפעילותו בבחינת פעילות עסקית ?
3.  מה הם היבטי המע"מ בעסקה ?

עו"ד צור שיץ ועו"ד אורית ליברטי - משיבים:
העסקה המתוארת בפניית השואל היא "עסקת קומבינציה". במסגרת עסקת הקומבינציה הזו מוכרים הדיירים את זכויותיהם בגג הבניין; ובתמורה לכך - בונה יזם הבנייה [להלן - "היזם"] בעבור כל אחד מהם ממ"ד ["מרחב מוגן דירתי"] ומרפסת שמש, והוא מוסיף מעלית לבניין, מחזקו ומשפצו.
העסקה היא "מכירה" של "זכות במקרקעין"; ולפיכך: חייבים הדיירים - במס שבח ובמס מכירה; והיזם - חייב במס רכישה.
"שווי המכירה" יחושב, בעיקרון, על פי שווי כלל התמורות שקיבלו הדיירים (קרי - שווי שירותי הבנייה והשיפוץ שהם מקבלים) והשוואתו ל"שווי השוק" של הזכויות הנמכרות (קרי - שווי הגג שעליו אפשר לבנות 4 דירות מגורים).
בנסיבות מסוימות - ייתכן שהדיירים יהיו זכאים לפטור ממס שבח, כולו או חלק ממנו, לרבות פטור מיוחד ממנו (שמתוכנן, אך טרם נחקק) לעסקאות לפי "תמ"א 38" [על מונח זה - ברישה של פניית השואל; המערכת].
לבחינת פעילות היזם, אם היא עולה לכדי פעילות עסקית, יש לבחון את המבחנים המקובלים להבחנה בין פעילות הונית לבין פעילות פירותית. מאחר שלא כל הנתונים מצויים לפנינו, אי אפשר להשיב על שאלה זו באופן מקצועי ומלא.


כידוע, עסקת קומבינציה כוללת, למעשה, לעניין מע"מ, שתי עסקאות:
●  העסקה האחת - עסקת מכירת קרקע, שמוכרים הדיירים ליזם.
●  העסקה האחרת - עסקת מתן שירותי בנייה, שנותן היזם לדיירים.
לאור זאת, אם היזם הוא "עוסק" (וסביר להניח שכך הדבר) - הרי עסקת מכירת הקרקע שמוכרים הדיירים תיחשב ל"עסקת אקראי" לעניין חוק מע"מ. ואם זה המצב - על היזם, בעסקת רכישת הזכויות בגג, להוציא חשבונית עצמית ולקזז את "מע"מ התשומות" מ"מע"מ העסקאות".
גם עסקת מתן שירותי הבנייה תקים חבות במע"מ תשומות, בשל שירותי הבנייה והשיפוץ שמקבלים הדיירים.

פורסם באתר כל-מס בתאריך 25/03/2007